À Bordeaux, l’entrée en vigueur des nouvelles règles d’encadrement des loyers et des obligations énergétiques pousse de nombreux bailleurs à se tourner vers des agences spécialisées. Chez Foncia, qui gère un parc important de logements locatifs dans la métropole bordelaise, la direction observe une augmentation nette des demandes d’accompagnement.
Complexité réglementaire : les propriétaires dépassés
« La législation se complexifie, les propriétaires ont de plus en plus besoin d’être sécurisés et conseillés par des professionnels », explique Michaël Giroud, président de Foncia Bordeaux. Entre l’encadrement des loyers, les règles sur les locations de courte durée, les exigences énergétiques et la fiscalité, mettre un bien en location nécessite aujourd’hui une expertise accrue.
Pour certains bailleurs, la charge administrative et financière est devenue telle qu’ils retirent leur logement du marché locatif. « Certains, dépassés par l’ampleur des rénovations à engager, préfèrent retirer leur bien du marché », confirme le responsable d’agence. Pour limiter cet effet, Foncia propose un dispositif d’accompagnement baptisé « Étude rénov », destiné à aider les propriétaires à identifier et chiffrer les travaux d’amélioration énergétique nécessaires.
Perte de rendement pour les propriétaires
Le plafonnement des loyers a un impact économique réel pour certains bailleurs. Franck D., propriétaire d’un T4 dans le centre-ville, a vu le plafond passer de 19 € à 14 € par mètre carré. Il estime une perte de rendement de l’ordre de 200 à 300 euros par mois sur son logement loué 1 200 euros mensuels. Financierement, il reconnaît toutefois que l’effet est atténué par un emprunt contracté à bas taux par le passé.
« Je ne pourrais plus faire ce projet immobilier aujourd’hui, aux taux actuels », confie ce Bordelais, qui envisage désormais d’investir hors zone d’encadrement plutôt que dans le centre des grandes villes.
Des locataires gagnants
Face à ces contraintes, les locataires profitent souvent de loyers plus contenus en centre-ville. Hélène M., venue avec sa famille chercher un logement plus vaste, raconte avoir décroché un 100 m² près du musée d’Aquitaine pour 1 200 euros — « à peu près 300 euros moins cher qu’avant », dit-elle.
Contrôle et recours : un dispositif centralisé
Contrairement à d’autres communes françaises, la métropole bordelaise n’a pas mis en place de système localisé de signalement des annonces hors plafond : ce sont la préfecture et les services de l’État qui reçoivent les signalements. La majorité des recours interviennent après la signature du bail, devant une commission de médiation compétente pour trancher les litiges.
Autre point souligné par les professionnels : le cadre du complément de loyer est strict. Selon Foncia, il ne doit pas dépasser 20 % du loyer total et doit être justifié par des critères objectifs. « Même géant, un écran plasma dans le salon ne donne pas lieu à complément », illustre Michaël Giroud pour rappeler les limites d’application.
Face à ces évolutions, les agences multiplient les formations internes afin de suivre les changements législatifs et d’offrir aux propriétaires un conseil juridique, fiscal et technique adapté. Pour la santé du parc locatif bordelais, l’accompagnement professionnel apparaît aujourd’hui comme une réponse privilégiée aux nouvelles contraintes.
